신탁등기된 집, 전월세 계약 맺어도 될까? 계약 전 꼭 확인하세요!

 

신탁등기된 집에서 전세 또는 월세로 거주하려는 경우,
등기부등본을 열어보고 ‘○○신탁회사’가 소유자로 되어 있는 것을 보면
누구나 한 번쯤 이렇게 생각합니다.

“이 집, 계약해도 괜찮은 걸까?”
“보증금은 안전하게 돌려받을 수 있을까?”

이번 글에서는 신탁등기 부동산에서 전월세 계약을 맺을 때 꼭 알아야 할 점들을
전세와 월세 상황으로 나누어 정리해보고,
위험한 계약을 피하는 법까지 함께 알려드리겠습니다.

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📌 목차

• 1. 신탁등기 부동산, 임대차 계약도 가능한가요?
• 2. 전세 계약 시 꼭 확인할 점
• 3. 월세 계약 시 꼭 확인할 점
• 4. 보증금이 위험할 수도 있을까?
• 5. 신탁사 동의 없는 계약, 정말 위험한가요?
• 6. 마무리 — 전월세 가능하지만 주의할 점은 확실히

 

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1. 신탁등기 부동산, 임대차 계약도 가능한가요?

 

결론은 “가능하지만, 조건이 있다”입니다.

신탁등기란 부동산의 소유권이 신탁회사에 등기되어 있는 상태를 말합니다.
즉, 실소유자(A)가 신탁회사(B)에 권리를 맡겨놓은 구조이기 때문에
이런 부동산에서 임대차 계약을 체결하려면
반드시 신탁회사(B)의 공식적인 동의나 위임이 있어야 합니다.

 

 

 

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2. 전세 계약 시 꼭 확인할 점

 

전세계약은 보증금 규모가 크고 대항력 문제와도 직결되기 때문에
다음 항목을 반드시 체크해야 합니다.

• 신탁회사 동의서 또는 위임장: 임대인이 위임받은 자인지 서류로 확인
• 신탁계약서에 임대 가능 조항 있는지 확인
• 전세보증보험 가입 가능 여부: 사전에 보증기관 문의 필요
• 등기부 권리분석: 선순위 채권, 근저당권이 있는지 점검
• 계약서 특약 작성: 보증금 반환 주체, 책임 한계 명시

※ 중요: 신탁등기된 집은 전입신고 + 확정일자만으로는
법적 대항력을 확보하지 못할 수 있으며,
신탁사 동의 없이 체결된 계약은 무효 처리될 수 있습니다.

 

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3. 월세 계약 시 꼭 확인할 점

 

월세는 보증금이 전세보다 적지만,
그렇다고 해서 리스크가 없다는 의미는 아닙니다.

• 관리 주체 명확히 할 것: 월세는 관리비, 하자 대응 등과 직접 관련
• 신탁사로부터 관리 위임이 있었는지 확인
• 소유자와 계약 당사자가 일치하는지 확인
• 동의서 없이 체결한 계약은 무효 소지 있음

⚠️ 주의: 신탁사와 무관하게 집주인 개인과만 계약을 체결한 경우,
법적 효력이 인정되지 않을 수 있으며, 임차인의 권리를 주장하기 어렵습니다.

 

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4. 보증금이 위험할 수도 있을까?

 

신탁등기된 부동산의 보증금은, 권리순위와 신탁계약 내용에 따라
돌려받지 못할 수도 있습니다.

• 이미 선순위 근저당권이 설정되어 있다면,
  보증금은 후순위라 경매 시 배당을 못 받을 수 있습니다.
• 신탁회사로부터 임대 권한을 위임받지 않은 임대인의 계약은
  대항력도, 우선변제권도 없습니다.

 

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5. 신탁사 동의 없는 계약, 정말 위험한가요?

 

네. 위험합니다.

만약 신탁회사의 동의 없이 집주인과만 계약을 체결했다면,
아래와 같은 문제가 생길 수 있습니다.

• 계약 무효 처리 가능성
• 경매·공매 진행 시 임차인으로 인정받지 못함
• 대항력 불인정 → 보증금 배당 불가
• 전세보증보험 가입 자체가 거절될 수 있음

📌 실제 사례:
신탁등기된 집에서 임차인이 집주인과 계약 후 전입신고까지 마쳤지만,
신탁사 동의가 없었던 탓에 경매 시 임차인 지위가 인정되지 않았습니다.
결국 보증금 전액을 돌려받지 못한 채 퇴거한 사례도 있습니다.

 

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6. 마무리 — 전월세 가능하지만 주의할 점은 확실히

 

신탁등기된 집에서 전세든 월세든 계약을 맺는 것은 가능합니다.
하지만 반드시 정당한 절차를 거쳐야 하며,
신탁회사의 동의/위임 여부가 가장 중요한 판단 기준입니다.

✅ 기억해야 할 3가지

• 등기부등본 확인은 기본
• 신탁계약서 사본과 동의서 확보
• 특약 조항에 책임 주체 명시

신탁등기라고 해서 무조건 피할 필요는 없습니다.
다만, 주의 없이 접근하면 큰 손실로 이어질 수 있습니다.

 

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✅ 요약 정리

• 신탁등기 부동산에서도 전월세 계약은 가능하지만 반드시 신탁사 동의가 필요
• 전세일 경우 보증금 규모가 커서 등기부, 신탁계약서, 동의서 3종 확인은 필수
• 월세일 경우 관리 책임자와 계약 당사자 일치 여부를 반드시 확인해야 함
• 신탁사 동의 없는 계약은 무효될 수 있으며, 대항력도 인정받지 못할 수 있음
• 계약 전 등기부등본 + 신탁계약서 + 신탁사 동의서 + 특약 조항 4가지를 반드시 체크할 것